优质的物业应该做到哪些工作
立即取缔贪得无厌的黑物业，必将大快人心。大家来看看黑物业都干了些什么。
无良物业除了收取物业费外，还巧立名目乱收费，侵吞全体业主的所有公共收益，确实是寄生虫。
如今，物业和业主之间的矛盾与纠纷已经越来越多，遍布全国，大有愈演愈烈之势，已然成为社会焦点之一。对这一点，大多数人想必不会持有疑议的吧！
问题的症结在于，业主方认为，
1、物业进驻就不合法。比如，开发商通过霸王条款指定物业，明里暗里阻挠业委会成立，不让业主自主选择更换不合格物业。
2、物业乱收费。超出物价局批准的各种巧立名目的违规收费。
3、物业侵吞属于全体业主的公共收益。比如，侵吞各类公共物业用房租金收入，公共广告收益，公共区域停车费收入等等。
4、物业在小区违法建筑，并侵吞出租金收入。
5、物业服务质量问题。比如，账目不公开，垃圾不及时清扫，楼道不清理，小广告满处张贴，个别业主毁树毁绿乱停乱放汽车，自行车和电动车乱停放和丢失问题等等。
物业方认为，向业主收取物业费难。物业守规矩，遵纪守法，业主应该按时交纳物业费，如果还有争议，它可以向法院起诉。
物业方首先不应该带头违规违法，不乱收费，杜绝侵占公共收益，不带头私搭乱建，公开物业收支账目，不暗箱操作，提供合同约定的达标服务。如果物业做到了，业主应该及时交物业费。
化解物业矛盾与纠纷宜采取标本兼治的方案。
我和大多数业主一样，备受不良物业的苦，整天气愤吐槽。不过静下心来思考，物业到底该干什么正事？教教不良物业，可能除了收费他们已经忘记了该做些什么本职工作。我认为以下几个重点要做到：
1、安保：做好外来人员进出管理和登记，不是门童是门岗，监控设施齐备，使用良好，监控到位无死角，防止违法行为发生。做好装修监督，防止私改房屋结构破坏承重墙，管理好高空抛物的风险。
2、环境：全方位清洁到位，绿化到位，消杀灭到位，垃圾每日一清，无异味，水箱清洗水质合格。
3、维护：小区路面、电梯、公区灯光、公区设施设备、下水、空调水管等响应及时，维修及时，有预案保护设施设备并落实到人及时巡视管理。
4、管理：停车场、家属区有序，协调解决领里矛盾，管控外来人员，解决消防安全隐患，物业员工人浮于事等，杜绝住改商进驻。
未完待续
其实并不难！
请大家补充。
可悲的是提出问题很多天，业主们回答本问题的要求不是优质而是基础工作，可能大家就没见过或很久没见到优质物业服务的内容啦！
物业优质优价，所谓优质是相对的，物业能够认真履行物业合同，依照合同规定服务好业主，就是优质的。小区物业服务标准不同，缴纳的物业费不一样，没有统一的优质标准，一个每平米缴纳10块钱物业费和每平米缴纳了5毛钱的小区服务水平不可能一样，贵的有贵的标准，低的有低的标准，但是不管什么标准一经签订物业服务合同就是本小区的标准，不能降低标准服务，也不能提出分外要求。
优质服务不好界定，下面是我本人对优质服务的理解。过去国家对资质有要求的时候，对一级资质的服务企业有一整套的标准。这些标准网上都有，我们就不再赘述。可是达到了这些要求并不代表你会得到业主的满意，得到业主的认可。
这些硬性的指标只是一个约束，这些工作是作为一个物业服务企业应该做的必须做的工作。不要认为你把这些都做到了，你就算优质服务，那你就错了。通过这十几年的工作实践，我得出了两个结论，快速反应，换位思考。
下面我们就说说快速反应，国家对一级服务企业要求里面有4个24小时。
设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。
载人电梯 24 小时正常运行。
小区主出入口 24 小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；
配有安全监控设施的，实施24小时值班。
从这4个24小时大家看到了物业公司是要全天候无缝的服务，现在大部分的公司都能做到无缝，可是忽略了另外一个问题，工作人员到现场时候的态度以及处理问题的时间。业主最反感的是工作人员到了现场一句话这不是我们的问题，就把业主给打发了。还有更可气的，这个问题我做不了主，我回去跟领导汇报吧，好了一回报三天五天不见回复。这能算优质服务吗？我本人经常跟着我们的工作人员去业主家里面拜访，听取他们的意见，帮他们去解决问题，有些工作虽然不是我们物业能做的，或者是不是我们物业的问题，我们也是积极的帮业主想办法来解决这个问题。把业主的事情当成自己的事情做，我就不信业主对你不满意。
不可否认现在的物业基层的员工素质普遍不高，这就需要我们带团队的经理以及主管人员，要经常的跟我们的员工灌输服务理念。首先自己要以身作则，通过言传身教感染你身边的人。
遇事快速反应多替业主着想，真正做到把业主的事情当成自己的事情来办，这是我心目中的优质服务。
我要求不高，一是开发商规划的绿地，你物业应该保持它的完整完美，更不能损坏，万一有损坏的应及时修复；二是小区里卫生报持整洁；三是停车要有秩序，行人的路要留出来；四是业主缴的钱去向问题，就是说，你物业把它用在何处，应该向广大的业主有个交待，满足业主的知情权；五是因小区的大小不一，收费标准不一，根据情况应该设定物业老板的工资标准上线，或者超过标准上线，就算违规违法。这也能体现出多劳多得的分配原则。
一是，靠谱的按照物业合同标准服务到位（要明确服务的标准、频次）
二是公开、透明物业服务人、财、物、事，接受业主监督与考核
三是在服务过程中，让业主参与，共建家园
四是每年进行全体业主物业满意度考评考核
五是每月定期与业委会、业主汇报工作情况、存在问题
首先把，开发商的问题给解决，如屋面漏水，和墙体裂，上下水管道等相关的问题解决，在有，就是如何维修，维修才能和群众接受，有偿的的也行！服务问题！怎样邦助群众！做到服务到家，管理严格员工，责任到位，也包抢管理人员，风气要正，在小区做个好事，难吗？过去哪种做风，有问题不邦解决，不给解决，决对不行？打，骂，更不可以，这样收费才能理值气正，否则，死路一条，百姓不能花钱买不好的服务！一个行业兴，有发展，不是强买，强卖。
小区物业没经过业主同意，把小区绿化带改成停车位了，现在开始要收费，这种做法合理吗
不仅不合理，而且违法。
小区绿地归业主共有，城市公共绿地除外。因此，擅自占用绿地经营，侵犯业主共有权。
擅自改变绿地，是违反规划法的行为，可向规划管理机构举报。
擅自改变绿地，如果涉及树木，违反森林法、城市绿化条例，可向林业或者园林管理机构举报。
擅自利益业主共有部位经营，违法物业管理条例，可向房屋管理机构举报。
业主也可以是具体情况，以物业合同纠纷或者侵权为由，向人民法院起诉。
小区绿化面积属于全体业主所有的，物业公司未经业主同意根本就无权动用小区绿化面积。物业公司的行为直接侵犯了小区业主权益，同时侵犯了规划设计权益。小区业委会应该出面维护业主利益，如果业委会不出面，小区业主也可以提起诉讼，要求法院判令物业公司停止侵犯、恢复原样，并可以要求赔偿损失
首先个别业主代表不了业委会，也代表不了全体业主，重大事件由业委会召集业主，经业主2/3以上业主表决同意（除业主委托除外），才能改造，如需报建的还得报建。经多数业主同意，把绿化改造成停车位后，该收费还得收费，理由：1、改造需要费用；2、管理需要人工；3、停车位需要设施、水电费等等。
违法行为！小区公共绿地属于全体业主所有，改为停车场必须经过产权人三分之二以上业主表决通过（双过半，即人数过半，面积过半）才能实施。物业未经业主同意，私自改建是违法行为，业主可以到法院起诉物业公司，要求停止侵权，赔偿损失，官司是100%胜诉！
“小区公共绿地”为全体业主共有。
物业 私改绿地、收费做法为侵犯业主财产权侵权行为！
业主可依据：
《物业管理条例》
第五条 ......。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
《物权法》
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
“小区公共绿地”的土地，为建筑区划内业主所共有的建设用地，土地使用权属业主共同拥有；
“小区公共绿地”面积一并登记在业主《不动产权证》中“共有土地面积”的数据之内（有的登记称为“共有宗地面积”等），属于业主已登记予《不动产权证》内的 “不动产权”，业主共有。
物业行为不仅侵犯业主财产权，还违反建设规划等相关法律法规规定，所以，依据 法律、法规规定，业主可向地方人民政府及地方政府行政主管（房地产、规划等）部门投诉、控告，要求停止侵权、恢复原状、赔偿损失、返还收费、作出处罚等等！
在民法上，业主拥有合法诉权 向小区所在地人民法院起诉物业服务企业主张：判令其停止侵权、恢复原状、赔偿损失、返还收费等等。
谢邀！首先非常肯定的说，这种情况不合理，而且是一种违法行为！因为大凡收费项目都要报批有关行政，税务等有关部门。另外需要弄清楚的是这绿地是谁的？这和大街上地痞强行设卡收保费有啥区别？每个小区的空地，绿地，楼道步行梯都是小区业主公摊的，这在当初购房已经标注解释的非常清楚属于广大业主的权益范畴，如果物业不经业委会，而单方实施这种诸如张贴广告，立广告牌，私建其他设施，是严重侵权并且是违法行为！应立即停止，消除影响，赔偿损失！广大业主就物业这种行为可以把他们送上法庭！
小区里的绿化被改成停车位然后跟业主收租这样也行
不合理，找业委会，提交申诉材料至住建部。把购房合同带上和业委会的人一起叫上，住建部有该小区的规划和使用图纸。（你们小区业委会估计也是暗中勾结有利益关系，有疑点可以不叫上他们。但如果必须经过业委会，那可以重新召开业主大会在，重新选举，找当地检察院人员和社区警员做公正员，重新选举之后找出问题罢免该物业，情节严重的情况可以集体小区业主提交诉状告该物业至法院申诉赔偿）